Wróć do strony głównej Adwokata Wielkopolskiego < cofnij

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r., III CZP 11/17

2017-10-01

W dniu 25 sierpnia 2017 r. w sprawie prowadzonej pod sygn. akt III CZP 11/17 Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę, w jakiej rozstrzygnął kwestie dotyczące relacji między prawem użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej a prawem własności lokali (nieruchomości lokalowych) w budynku posadowionym (nieruchomości budynkowej) na tejże nieruchomości gruntowej w kontekście wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego.

W sentencji uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Co prawda nie jest znane jeszcze uzasadnienie uchwały, jednakże analizując treść innych rozstrzygnięć analogicznych stanów faktycznych i prawnych, można pokusić się o wyznaczenie prawdopodobnych argumentów przemawiających za zasadnością takiego rozstrzygnięcia oraz dokonać jego oceny.

Sąd Najwyższy wydał wspomnianą uchwałę w związku z rozbieżnościami w orzecznictwie różnych składów tegoż sądu. W postanowieniu z dnia 30 października 2008 r. (sygn. IV CSK 234/08, LEX nr 590264) Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ma pierwszeństwo przed innymi regulacjami w zakresie związanym z prawem własności lokalu i jako takie w swoim art. 3 ust. 1 wyznacza prawu własności lokalu funkcję nadrzędną nad innymi prawami związanymi z własnością lokalu w tym prawem udziału we własności gruntu oraz prawem udziału w prawie użytkowania wieczystego. Powołując się także na argumentów z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP o niemożności ograniczenia prawa własności terminem jeśli nie wynika to wyraźnie ustawy wskazał ostatecznie, że prawo własności lokalu nie wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego gruntu.

Z kolei inny skład w wyroku z dnia 3 września 2009 r. (sygn. I CSK 6/09) przyjął odmienne stanowisko. Mianowicie uznał, że w pierwszej kolejności powstaje budynek a dopiero później zostają wyodrębnione w nim lokale, tak że najpierw należy rozważyć relacje między nieruchomością budynkową a prawem użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowe, a dopiero później rozważać relacje własności lokalu do części wspólnej w tym gruntu. Wskazał także, że w żadnym wypadku na mocy art. 235 §2 k.c. w zw. z art. 241 k.c. budynek nie może być przedmiotem obrotu odrębnie od gruntu objętego użytkowaniem wieczystym. Skoro zaś prawo własności lokali wypływa z praw własności budynku będącego prawem związanym (podrzędnym) w stosunku do prawa użytkowania wieczystego to także prawo własności lokalu jest prawem podrzędnym w stosunku do prawa użytkowania wieczystego. Podobnie więc, jak w przypadku odrębnego prawa własności budynku (która wygasa po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego) także w przypadku odrębnej własności lokalu ta także wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.

Na marginesie należy zauważyć, że podobne stanowisko wskazując, że prawo własności lokalu jest na mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali prawem nadrzędnym w stosunku do prawa udziału we współwłasności urządzeń wspólnych i prawa udziału we własności gruntu a prawem podrzędnym w stosunku do prawa udziału w użytkowaniu wieczystym zajmowały w ślad za w/w orzeczeniem niektóre sądy powszechne (tak. SA w Warszawie w wyroku z dnia 15 marca 2013 r., VI Aca 1159/12, LEX nr 1324809).

Już tylko krótka analiza w/w orzeczeń Sądu Najwyższego pozwala stwierdzić, że rozbieżności w treści rozstrzygnięć zasadzały się na odmiennym rozumieniu następujących kwestii: możliwości stosowania przepisów k.c. regulujących relacje między własnością budynku a użytkowaniem wieczystym gruntu do własności nieruchomości lokalowych, relacji regulacji ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego w stosunku do nieruchomości lokalowych oraz wyważania interesu prywatnego (własności właściciela lokalu, który przecież zakupił lokal w zamian za uiszczenie ceny) a interesu publicznego (jednostki samorządu albo Skarbu Państwa dającej grunt w użytkowanie na określony cel).

Rozważając pierwszy aspekt należy na wstępie zauważyć, że w istocie art. 235 § 2 oraz art. 241 kodeksu cywilnego wskazują na związanie prawa własności budynków z prawem użytkowanie wieczystego działki gruntu na jakiej są posadowione, a także wskazują, że prawo to wygasa wraz z prawem użytkowania wieczystego. Jednakże w przepisach tych mowa o prawie własności budynków a nie prawie własności lokali. Zgodnie z art. 46 k. c. prawo własności budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest czymś innym niż prawo własności lokalu. Już więc z tego powodu należałoby uznać, że regulacji dotyczących relacji prawa własności budynku posadowionego na nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego nie można wprost przekładać na relacje tegoż prawa do lokali znajdujących się w tym budynku. Nadto zarówno orzecznictwo jak i doktryna w innych sprawach wypowiadały się przeciw przekładaniu regulacji dotyczących budynków na lokale (patrz. Postanowienie SN z dnia 26 stycznia 2006, II CK 365/05, LEX nr 490515 oraz J. Ciszewski Komentarz do art. 243 kodeksu cywilnego w: Ciszewski J. (red.) Kodeks Cywilny. Komentarz, LEX 2014). Skoro zaś w innych wypadkach nie jest dopuszczalne traktowanie lokali jak całych budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ,to brak jest podstaw aby traktować je tak w wypadku wygaśnięcia prawa.

Jeśli kodeks cywilny w pełni nie reguluje relacji między prawem własności lokalu a udziałem w prawie użytkowania wieczystego, to należy poszukać innej regulacji dopełniającej. Taką regulacją jest ustawa o własności lokali. Jej art. 3 oraz 3a jasno sytuują prawo udział w prawie użytkowania wieczystego jako prawo pochodne od pierwotnej własności lokalu (tak samo jak z prawem współwłasności gruntu). Tak więc zgodnie z ustawą o własności lokali to prawo własności lokalu jest prawem nadrzędnym a prawo do udziału w prawie użytkowania wieczystego prawem podrzędnym (tak. postanowienie SN z dnia 9 maja 2002 r., II CKN 619/00, LEX nr 1162652, postanowienie SN z dnia 17 grudnia 2009 r., IV CSK 229/09, LEX nr 577519 oraz E. Bończyk - Kucharczyk, Komentarz do art. 3(a) ustawy o własności lokali w: Bończyk - Kucharczyk E. (red.), Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz. WK 2016 i R. Dziczek Komentarz do art. 3 ustawy o własności lokali w: Dziczek R. (red.) Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, WK 2016 ) Jednocześnie ustawa o własności lokali stanowi regulacje szczególną i wprowadzoną później niż kodeks cywilny należy więc założyć, że to jej regulacji winny mieć pierwszeństwo przed kodeksem w zakresie stosunków związanych z prawem własności lokali. Stąd też jeśli zgodnie z nią prawo własności lokalu jest prawem nadrzędnym nad prawem udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu to wygaśniecie prawa związanego nie może prowadzić do wygaśnięcia prawa nadrzędnego (prawa własności).

Najważniejszym jednak argumentem jakim mógł posłużyć się Sąd Najwyższy jest „argument konstytucyjny”. W orzeczeniu w sprawie IV CSK 234/08 wskazano słusznie, że prawo własności jest chronione przez art. 64 Konstytucji RP. Przyznaje on w sferze własności prymat własności nad innymi interesami, a ograniczenie tegoż prawa dopuszczalne jest tylko jeżeli wynika wyraźnie z ustawy. Prawo własności lokali jest niewątpliwie prawem własności o jakim mowa w art. 64 Konstytucji RP, a równocześnie przyjęcie koncepcji w której wygasało by ono wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na jakim posadowiono budynek, w którym znajduje się lokal tworzyłoby z tegoż prawa prawo własności o charakterze czasowym. Ograniczono by takie prawo własności co do czasu. Ograniczenie takie byłoby możliwe jedynie w treści ustawy a żadna ustawa takiego ograniczenia co do lokali nie zawiera. Próby stosowania analogii do wyraźnego ograniczenia prawa własności właściciela budynku są niedopuszczalne. Dlatego też interpretacja pozwalająca na wygaśnięcie prawa własności lokalu tylko z powodu wygaśnięcia użytkowania wieczystego stanowi pozaustawowe ograniczenie prawa własności. Na marginesie należy zauważyć, że nawet tam gdzie ustawa przewiduje takie ograniczenie poprzez czasowość prawa własności (właściciele budynków wzniesionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym) i tak nie przyznaje prymatu interesom publicznym dając możliwość żądania przez właściciela zapłaty za budynki od jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

Dodatkowo w świetle rozważań regulacji Konstytucji RP należy zwrócić uwagę na konstytucyjną zasadę równości wynikającą z art. 32 Konstytucji RP. Przyjęcie jak SN w orzeczeniu z 2009 r. oraz SA w Warszawie, że prawo własności lokali jest nadrzędne wobec prawa udziału we własności gruntu a podrzędne wobec prawa udziału w prawie użytkowania wieczystego prowadziłoby do podziału właścicieli nieruchomości lokalowych (podmiotów mających tą samą sytuację z uwagi na cechy relewantne) na dwie kategorie: „lepszych” tj. tych których lokale znajdują się w budynkach położonych na gruntach nieoddanych w użytkowanie wieczyste i „gorszych” tj. tych, których lokale znajdują się w budynkach posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości takie działanie jest niedopuszczalne.

Reasumując, w oparciu o przytoczone argumenty, nawet nie znając szczegółowej argumentacji Sądu Najwyższego, należy uznać tezę omawianej uchwały za słuszną i prawidłową.

Opracował: apl. adw. Jarosław Brzozowski

Uwagi do tekstu prosimy zgłaszać na adres poczty elektronicznej: zelek@gutowski.pro