Wróć do strony głównej Adwokata Wielkopolskiego < cofnij

Uwagi o zasiedzeniu użytkowania wieczystego na kanwie wyroku SNz2.12.2015 r., IV CSK 85/15

2015-12-24

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2015 r., sygn. akt: IV CSK 85/15 (G.Prawna 2015/238/8):

Zawłaszczenie działki należącej do państwa lub gminy nie ma związku z użytkowaniem wieczystym innej działki, nawet jeśli obie leżą w tej samej miejscowości. Korzystający bez tytułu prawnego z nieruchomości działa więc raczej jak jej właściciel, nie jak użytkownik wieczysty. To pozwala mu zasiedzieć własność również w złej wierze - po upływie 30 lat.

--- 

Teza zaprezentowana przez Sąd Najwyższy w komentowanym wyroku jest zasadniczo prawidłowa. Wobec dotychczasowego braku sporządzenia uzasadnienia, można się jedynie domyślać argumentów, które stanęły u podstaw takiego rozstrzygnięcia. Można jednak również, nie czekając na uzasadnienie, wytłumaczyć zasadność stanowiska zajętego przez SN bazując na wiadomościach dotyczących dopuszczalności zasiedzenia użytkowania wieczystego.

Generalnie przyjmuje się, że dopuszczalne jest zasiedzenie nie tylko rzeczy, czy służebności gruntowej (art. 292 KC), ale także prawa użytkowania wieczystego, co wynika ze zbliżonej do własności konstrukcji tego prawa (zob. zamiast wielu: R. Morek, w: Osajda, KC. Komentarz, t. I, kom. do art. 172 KC, Nb 11). Jednocześnie jednak wskazuje się, że zasiedzenie użytkowania wieczystego jest możliwe tylko wówczas, gdy prawo to już istnieje. Tym samym nie jest dopuszczalne zasiedzenie użytkowania wieczystego niejako kreacyjne, a zatem takie, które miałoby dopiero doprowadzić do powstania danego prawa (zob. uchw. SN (7) z 11.12.1975 r., mająca moc zasady prawnej, III CZP 63/75, OSN 1976, Nr 12, poz. 259).

W literaturze wskazuje się, że problematyczna jest możliwość zasiedzenia własności gruntu lub jego części, jeżeli grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Powstaje pytanie, czy posiadacz może nabyć jego własność czy tylko użytkowanie wieczyste. Judykatura w tej kwestii nie jest jednolita. W post. SN z 18.1.2008 r. (V CSK 383/07, OSN 2008, Nr D, poz. 106) dopuszczono możliwość zasiedzenia własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Natomiast w post. SN z 14.3.2012 r. (II CSK 127/11, Legalis) przyjęto, że zasiedzenie własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest niedopuszczalne, ponieważ właściciel gruntu jest faktycznie pozbawiony ochrony swego prawa w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty pozostaje bierny wobec władztwa posiadacza dążącego do zasiedzenia. Pomimo kontrowersyjności zagadnienia należy opowiedzieć się za pierwszym stanowiskiem. Jeżeli posiadacz spełnia przesłanki zasiedzenia własności gruntu, nie ma podstaw w ustawie do odmówienia mu nabycia własności, także w sytuacji, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Taka przeszkoda miałaby charakter pozanormatywny (zob. E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2015, kom. do art. 172 KC, Nb 10 i podana tam literatura).

Z sentencji przywołanego na wstępie wyroku z dnia 2 grudnia 2015 roku nie wynika, aby działka należąca do Skarbu Państwa albo gminy, której dotyczy orzeczenie, była taką, na której ustanowiono użytkowanie wieczyste. Jeśli tak, to nie było możliwe nabycie prawa użytkowania wieczystego na takiej nieruchomości na skutek zasiedzenia. Fakt, że dana osoba jest użytkownikiem wieczystym innej nieruchomości, nawet położonej w tej samej miejscowości, czy wręcz nieruchomości sąsiedniej, nie może prowadzić do zasiedzenia użytkowania wieczystego na nieruchomości, na której prawo takie nie zostało uprzednio ustanowione.

Posiadanie, jakie ma doprowadzić do zasiedzenia użytkowania wieczystego, powinno być posiadaniem odpowiadającym treści użytkowania wieczystego (tak: uchw. SN (7) z 11.12.1975 r., mająca moc zasady prawnej, III CZP 63/75, OSN 1976, Nr 12, poz. 259). Posiadanie takie nie będzie zatem odpowiadać posiadaniu „jak właściciel”, choć różnica może być tu trudno dostrzegalna. Dla oceny nabycia własności nieruchomości na skutek zasiedzenia konieczne jest badanie spełnienia m.in. przesłanki posiadania samoistnego. Zgodzić należy się z tezą zaprezentowaną przez Sąd Najwyższy w komentowanym orzeczeniu, zgodnie z którą korzystający bez tytułu prawnego z nieruchomości działa raczej jak jej właściciel, nie jak użytkownik wieczysty, co pozwala mu zasiedzieć własność również w złej wierze - po upływie 30 lat. Należy jednak zastrzec, że nie jest wykluczone takie posiadanie nieruchomości, które będzie odpowiadać treści użytkowania wieczystego, a nie własności. Posiadacz będzie w takim przypadku władał faktycznie nieruchomością jak użytkownik wieczysty, a nie jak właściciel. Wydaje się, że emanacją takiego właśnie władania może być fakt uiszczania sum pieniężnych tytułem opłaty za użytkowanie wieczyste. Może się również okazać, że prawo użytkowania wieczystego nie zostało ustanowione na danym gruncie skutecznie (a zatem w istocie prawo takie nie powstało), o czym domniemany użytkownik wieczysty nie wie i postępuje tak, jakby to prawo, a nie prawo własności, mu przysługiwało. W takiej sytuacji nie będzie mogło dojść do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Nie będzie mogło także dojść do nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, ponieważ do wystąpienia takiego skutku wymagane jest wcześniejsze istnienie tego prawa.

Na koniec rozważań należy wskazać, iż słusznie Sąd Najwyższy twierdzi, że zawłaszczenie działki należącej do państwa lub gminy nie ma związku z użytkowaniem wieczystym innej działki, nawet jeśli obie leżą w tej samej miejscowości. Należy dopowiedzieć, że chodzi tu zapewne o pewien związek normatywny, a nie związek gospodarczy objęcia nieruchomości w posiadanie (związek gospodarczy z pewnością może zaistnieć). Przepisy o użytkowaniu wieczystym posługują się kategorią prawa związanego, odnosząc ją jednak do relacji pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a odrębną własnością budynków i urządzeń posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 KC). Kwestia objęcia w posiadanie nieruchomości w kontekście zasiedzenia jest istotna jedynie dla ustalenia istnienia bądź nie istnienia dobrej wiary, a w konsekwencji długości okresu, którego upływ skutkuje zasiedzeniem. Oceny istnienia dobrej/złej wiary, podobnie jak oceny wystąpienia posiadania samoistnego („jak właściciel”) należy dokonywać z uwzględnieniem wszelkich okoliczności i tylko w tym kontekście posiadanie statusu użytkownika wieczystego innej nieruchomości położonej w tej samej miejscowości może mieć jakiekolwiek znaczenie.

Przygotował: adw. dr Mariusz Zelek
Uwagi do tekstu prosimy zgłaszać na adres poczty elektronicznej: zelek@gutowski.pro