Wróć do strony głównej Adwokata Wielkopolskiego < cofnij

Dłużnik jako zarządca nieruchomością w postępowaniu egzekucyjnym

2015-11-09 Adwokat Maciej Żukiel

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, normowane przepisami Działu VI Kodeksu postępowania cywilnego, obarczone jest z dużym stopniem skomplikowania. Związane jest to z faktem, że egzekucja z nieruchomości jest jednym z najdotkliwszych sposobów egzekucji, związanych z odebraniem i publiczną sprzedażą istotnych składników majątku dłużnika. Szczególne znaczenie omawianego postępowania egzekucyjnego znajduje odzwierciedlenie w Ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o komornikach sądowych i egzekucji[1], ograniczającej zgodnie z art. 8 ust. 5 u.k.s.e. możliwość wyboru komornika na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem spraw o egzekucję z nieruchomości oraz spraw, w którym przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio. Niniejsze opracowanie dotyczy sytuacji prawnej dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym, któremu pozostawiono zarząd nad zajętą nieruchomością. Samo bowiem zajęcie nieruchomości i pozostawienie jej w zarządzie egzekwowanego dłużnika powoduje powstanie dla niego określonych praw i obowiązków z mocy samego prawa.

Chwilą zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w stosunku do dłużnika jest zgodnie z art. 925 § 1 k.p.c. chwila doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Samo zajęcie nieruchomości nie powoduje konieczności odebrania dłużnikowi zarządu nad zajętą nieruchomością. W myśl bowiem art. 931 § 1 k.p.c. zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Warto zaznaczyć, że wskazany przepis nie nakazuje stosować przepisów o zarządcy odpowiednio. W przypadku natomiast, gdy stosowanie przepisów dotyczących określonej instytucji ma być odpowiednie, ustawodawca wyraźnie tak stanowi[2]. Oznacza to, że przepisy o zarządcy należy stosować do dłużnika, któremu pozostawiono zarząd nad nieruchomością, wprost, zgodnie z ich brzmieniem, z zastrzeżeniem przepisów odnoszących się wyraźnie do dłużnika jako zarządcy nieruchomości[3]. Takie rozwiązanie legislacyjne budzi jednak wątpliwości, skoro części przepisów o zarządcy nie można stosować w stosunku dłużnika, któremu pozostawiono zarząd nieruchomością – warto wskazać chociażby na art. 934 k.p.c., który może znaleźć zastosowanie wyłącznie do zarządcy niebędącego dłużnikiem[4]. Zasadniejsze zatem byłoby nakazanie stosowania omawianych przepisów odpowiednio.

Ze względu na treść powyższego przepisu, regułą powinno być pozostawianie nieruchomości w zarządzie dłużnika. Jest to uzasadnione w szczególności ekonomiką postępowania, gdyż ustanowienie zarządcą osoby trzeciej może wiązać się ze wzrostem kosztów postępowania egzekucyjnego oraz wydłużyć okres jego trwania. Dłużnik, któremu pozostawiono zarząd nieruchomości, może korzystać z jej pomieszczeń. Dopiero odjęcie zarządu powoduje, że dłużnik zmuszony jest wydać pomieszczenia wchodzące w skład nieruchomości, i to pod warunkiem, że dłużnik lub domownicy przeszkadzają zarządcy w wykonywaniu zarządu. Warto wskazać, że od postanowienia odwołującego i ustanawiającego innego zarządcę nieruchomości przysługuje apelacja na ogólnych zasadach[5]. W orzecznictwie wskazuje się, że postanowienie w przedmiocie zmiany zarządcy nieruchomości jest postanowieniem co do istoty sprawy, gdyż zawiera merytoryczne rozstrzygnięcie o żądaniu[6]. Uznać zatem należy, że w przypadku odjęcia zarządu dłużnikowi i ustanowienia innego zarządcy, wobec stosowania przepisów o zarządcy do dłużnika, dłużnikowi powinna przysługiwać apelacja. W takim bowiem wypadku dojdzie do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy zarządu nad nieruchomości. W orzecznictwie nierozstrzygnięta pozostaje kwestia legitymacji do zaskarżenia czynności zarządcy odwołanemu, który nie jest współwłaścicielem nieruchomości[7]. Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że legitymację do wniesienia apelacji zachowuje dłużnik, któremu odjęto zarząd i który jako właściciel nieruchomości ma interes prawny w zarządzaniu zajętą nieruchomością.

W myśl przepisu art. 933 k.p.c., jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. Powyższy przepis może w pewnych sytuacjach mieć zastosowanie do dłużnika, któremu pozostawiono zarząd nad nieruchomością. Może stać się tak w wypadku odebrania jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości będących egzekwowanymi dłużnikami zarządu nad nieruchomością i pozostawienia zarządu drugiemu z dłużników. Nie można również wykluczyć sytuacji odebrania zarządu nad nieruchomością zarządcy ustanowionemu przez sąd i powierzenia zarządu ponownie dłużnikowi. Co prawda przepis art. 931 § 2 k.p.c. stanowi o odjęciu dłużnikowi lub zarządcy zarządu i ustanowieniu innego zarządcy, jednak nie można wyłączyć, że tym innym zarządcą będzie właśnie dłużnik będący właścicielem zajętej nieruchomości. Jak podkreślono powyżej, do dłużnika któremu pozostawiono w zarządzie nieruchomość stosuje się przepisy o zarządcy, a zatem zasadne jest stosowanie względem dłużnika również przepisów normujących jego ustanowienie. Sytuacja taka może zdarzyć się w praktyce w szczególności w sytuacji zawarcia pomiędzy egzekwowanym dłużnikiem a wierzycielami porozumienia dotyczącego egzekwowania wierzytelności z innych, wskazanych przez dłużnika składników majątku, wystarczających do zaspokojenia roszczenia lub porozumienia w zakresie dokonywania przez dłużnika spłat zadłużenia w toku postępowania egzekucyjnego.

W myśl przepisu art. 934 k.p.c., po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. Komornik uprzedza w wezwaniu, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Należy podkreślić, że powyższy przepis nie dotyczy dłużnika. Co do zasady bowiem wierzytelności dłużnika związane z nieruchomością mogą być zajęte w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika na wniosek egzekwującego wierzyciela. Należy zgodzić się z wyrażonym w doktrynie poglądem, że nawet w wypadku ustanowienia zarządcy i wezwania do uiszczania należności do jego rąk, odbiór świadczenia przez dłużnika będzie bezskuteczny tylko względem wierzycieli[8].

Jedne z najistotniejszych ograniczeń prawa własności w wypadku zajęcia nieruchomości ustanowione są przepisami art. 935 k.p.c. oraz 936 k.p.c. Dłużnik, któremu pozostawiono zarząd nieruchomości, może bowiem zaciągać tylko takie zobowiązania związane z nieruchomością, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione, a w wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – może je wykonywać jedynie za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu. Co więcej, pomimo że zajęcie nieruchomości nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili zajęcia[9], to do wydzierżawienia nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. Wyrażony w doktrynie pogląd, zgodnie z którym w ramach wykonywania czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki zarządca powinien podjąć niezbędne czynności zmierzające do wykorzystania w pełni możliwości eksploatacyjnych i zdolności produkcyjnych w celu osiągniecia dochodów na zaspokojenie wierzyciela[10], odnieść należy również do dłużnika, któremu pozostawiono zarząd zajętą nieruchomością, zgodnie z treścią art. 931 § 1 k.p.c.

Dokonanie przez dłużnika czynności odnoszącej się do zajętej nieruchomości i przekraczającej zakres zwykłych czynności bez zgody stron lub zezwolenia sądu prowadzić będzie do bezwzględnej nieważności takich czynności (art. 58 § 1 k.c.)[11]. Szczególną sytuacją jest wydzierżawienie nieruchomości, do której niezbędna jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu[12]. Powyższe unormowanie nie oznacza, że oddanie nieruchomości w najem nie wymaga zgody stron lub sądu. W przypadku jednak umowy najmu każdorazowo należy ocenić, czy czynność ta przekracza zakres zwykłych czynności zarządu. W przypadku umowy dzierżawy natomiast ustawodawca przesądził, że zgoda stron lub zezwolenie sądu wymagane jest zawsze, a zatem, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłych czynności zarządu. Umowa dzierżawy, zawarta po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zd. 3 w zw. z art. 935 § 3 k.p.c., jest czynnością ważną, a prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej[13], po spełnieniu warunków niezbędnych do wpisu prawa do księgi wieczystej. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie zawierają katalogu przesłanek, które powinien rozważyć sąd wydając zgodę na zawarcie umowy dzierżawy. Wskazać jednak należy, że zawarcie umowy dzierżawy na warunkach rynkowych prowadzić będzie do powstania wierzytelności z tytułu czynszu, które mogą być zajęte przez egzekwujących wierzycieli, co z kolei pozwala na zmniejszenie zadłużenia egzekwowanego dłużnika. Sąd wydając zgodę na zawarcie umowy dzierżawy powinien zatem kierować się zarówno interesem wierzycieli, jak i dłużnika. Zasadne wydaje się ustalenie, czy dojdzie do spadku wartości nieruchomości oraz spadku jej atrakcyjności, jak również jakich dochodów i w jakim czasie można spodziewać się z zawarcia umowy dzierżawy. Sąd może badać również kwestię wypłacalności potencjalnego dzierżawcy, jeżeli wnioski takie w czasie wysłuchania sformułują wierzyciele nie godzący się na zawarcie umowy dzierżawy. Warto podkreślić, że ustawodawca nie przewidział procedury uzyskania ex post potwierdzenia zawartej przez dłużnika bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu umowy dzierżawy zajętej nieruchomości[14]. Oznacza to, że dla ważności umowy dzierżawy konieczne jest uzyskanie uprzedniej zgody lub zezwolenia w opisywanym trybie. Wskazać należy, że w niektórych sytuacjach wydzierżawienie nieruchomości może okazać się obowiązkiem dłużnika. Skoro bowiem dłużnik, tak jak zarządca zajętej nieruchomości, obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, to nie można wykluczyć konieczności wydzierżawienia nieruchomości, która w inny sposób nie może przynosić dochodu. Jako przykład wskazać można chociażby wydzierżawienie na krótki czas nieruchomości rolnej, której dłużnik nie może uprawiać samodzielnie ze względu na brak środków.

Dłużnik powinien składać sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po zakończeniu zarządu, sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które zatwierdzane są następnie przez sąd w drodze zaskarżalnego postanowienia[15]. Sąd może nałożyć na dłużnika grzywnę, jeżeli bez usprawiedliwionej przyczyny nie złoży w oznaczonym terminie sprawozdania lub nie wykona innych poleceń. W praktyce, pomimo obligatoryjnego charakteru przepisu art. 937 § 1 k.p.c. w zw. z art. 931 § 1 k.p.c., sądy nie żądają jednak od dłużnika składania sprawozdań. Dłużnik sprawuje zarząd nieruchomością nieodpłatnie, w przeciwieństwie do zarządcy ustanowionego przez sąd. Warto zaznaczyć, że zgodnie z art. 939 § 2 k.p.c. dłużnik może pokrywać z pożytków z nieruchomości najkonieczniejsze potrzeby własne i rodziny w rozmiarze, jaki oznaczy sąd oraz swoje wydatki związane z zarządem. Dłużnicy rzadko wykorzystują powyższą możliwość, pomimo, że powyższe rozwiązanie może być korzystne dla egzekwowanych dłużników uzyskujących dochody z nieruchomości.

Przepis art. 940 k.p.c., określający kolejność pokrywania wydatków z dochodów, które przynosi nieruchomość, w przypadku dłużnika zarządzającego zajętą nieruchomością będzie rzadko znajdował zastosowanie, gdyż wierzytelności z tytułu czynszu lub dzierżawy, a także inne pożytki, które przynosi nieruchomość, są zajmowane przez komornika na wniosek egzekwujących wierzycieli.

Podsumowując wskazać należy, ze zajęcie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym dla egzekwowanego dłużnika nie oznacza wyłącznie ograniczenia możliwości rozporządzania nieruchomością, jak również nie stanowi tylko zapowiedzi sprzedaży licytacyjne. Nawet bowiem w wypadku pozostawienia zarządu, dłużnik musi liczyć się z określonymi obowiązkami powstającymi z mocy samego prawa. Ustawa przewiduje również określonego rodzaju uprawnienia, takie jak możliwość wydzierżawienia nieruchomości pod pewnymi warunkami czy też pokrywania z pożytków nieruchomości potrzeb własnych i rodziny w rozmiarze określonym przez sąd. Z punktu widzenia zawodowego pełnomocnika procesowego analiza powyższych unormowań może zatem okazać się istotna w przypadku świadczenia pomocy prawnej dłużnikowi będącemu właścicielem zajętej nieruchomości.



[1] Dz. U. z 1997 r., nr 133, poz. 882 ze zm., dalej: u.k.s.e.

[2] Ustawodawca posługuje się odesłaniem odpowiednim w szczególności w art. 13 § 2 k.p.c., nakazującym stosować przepisy o procesie stosuje się odpowiednio do innych rodzajów postępowań unormowanych w kodeksie postępowania cywilnego. Gdyby zatem ustawodawca nakazywał stosować w omawianym przypadku przepisy z odpowiednimi zmianami, to wyraźnie by nakaz taki wprowadził.

[3] Por. art. 931 § 1 k.p.c.

[4] Por. A. Zieliński, K. Flaga – Gieruszyńska, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Warszawa 2015

[5] Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2008 roku, sygn. III CZP 149/07

[6] Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2008 roku, sygn. III CZP 149/07 i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1999 roku, III CZP 25/99

[7] Por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2008 roku, sygn. III CZP 149/07

[8] Por. E. Wengerek, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Warszawa 2009

[9] Art. 936 kp.c. w zw. z art. 931 § 1 k.p.c.

[10] Por. K. Piasecki, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom III, Warszawa 2015

[11] Odnośnie kwalifikacji czynności jako czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd por. M. Uliasz (Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, MoP 2002, Nr 18). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 27 listopada 2013 r. (I ACa 1149/13) do zwykłego zarządu należą sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, administrowanie rzeczą, konserwacja, dokonywanie czynności zachowawczych w tym wytaczanie powództw np. o ochronę posiadania, o wydanie rzeczy o zapłatę czynszu, o eksmisję, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją.

[12] Por. art. 936 p.c.

[13] Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2010 roku, III CZP 50/10.

[14] Por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2010 roku, III CZP 50/10.

[15] Por. art. 937 k.p.c.

Uwagi do tekstu prosimy zgłaszać na adres poczty elektronicznej: wicedziekan.habryn@ora.poznan.pl